7月5日，仲量联行发布《2023年第二季度北京房地产市场回顾》报告显示，随着2023年下半年拉开序幕，商业地产市场表现略有分化。就北京而言，一方面办公楼市场租赁需求转弱、租金再度下探；另一方面零售市场迎来温和复苏，全市租金预计将在2024年底回涨至2021年水平。

报告显示，2023年第二季度北京甲级办公楼的整体空置率略微收缩至10.3%，但净吸纳量与一季度相比减少了1/3。虽然二季度办公楼市场退租趋势有所缓解，但租赁需求的疲软仍然导致全市范围内的净吸收量十分有限。

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报告分析，这主要是由于回填速度慢于预期，业主面临较大空置压力。全市甲级办公楼平均租金持续处于下行通道，环比下降1.8%，同比下降4.0%。鉴于当前的市场情况，即使针对500平方米以下的小面积需求，业主也开始提供可观的租金折扣。

同时，今年年初以来的市场复苏趋势并未延续，二季度租赁需求显现疲软态势，仅有的部分搬迁需求受到了租户方低预算的限制。当前业主与租户方的谈判期拉长，尤其是1000平方米以上的大面积租赁需求。

“近期市场需求复苏仍然受限，全市租金调整期或将持续至2024年。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，租金下行将进一步推动租户方借助有利市场环境与业主进行谈判，有望争取更加优惠的租赁条款。

相比之下，北京零售地产的租赁需求开始出现复苏，而这得益于大面积餐饮租赁成交。

报告显示，今年5月，北京社会消费品零售总额同比增长29%，零售商对扩张的预期得到改善。其中，餐饮业态积极响应消费需求，以最快速度推进新店落地，第二季度新租面积达到全市增量的49%。另外，此前退租的儿童娱乐与教育业态也开始复苏，逐步吸纳空置面积。

特别值得注意的是，2023年第二季度北京郊区的零售市场录得三个新项目，总体量高达30.2万平方米，成为2018年以来的季度供应峰值。得益于新项目开业率高且市场需求持续复苏，市区和郊区市场空置率均有所回落，分别为6.2%和8.0%。新项目由大悦城控股、远洋集团和华润集团等市场头部房企所开发，规划合理的市场定位与业态组合使这些购物中心都取得了出色的运营表现。

报告认为，客流量与消费的共同复苏显著增强了业主信心。部分头部项目的业主已从新租餐饮成交中实现涨租，另有其他业主计划将租金恢复至2021年水平，并积极上探涨幅空间。今年第二季度，北京市区市场租金环比增长0.7%，郊区市场租金环比增长0.6%。在经历长达三年的下行震荡周期后，北京零售市场租金或迎来转折点。

“据预测，核心及北京市区市场租金将在2023年底达到1.5%和2.0%的同比涨幅。全市租金预计将在2024年底回涨至2021年水平。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

记者张阿嫱